Ce s-a discutat la Real Estate & Construction Forum 2022

Am discutat despre sustenabilitate, eficiență energetică, despre impactul creșterii costurilor asupra acestor segmente, despre implicațiile inflației, despre majorarea prețurilor la energie, dar și digitalizare și automatizare, elemente ce contribuie activ la dezvoltarea acestor sectoare.

Vă invităm să descoperiți punctele cheie ale evenimentului, ce a inclus prezentări, o discuție one-to-one și patru paneluri. Cei care nu au ajuns la eveniment pot solicita înregistrarea conferinței pe site-ul BusinessMark, în secțiunea On Demand.

Real Estate & Construction Forum – ZIUA I: „Vânzările online au fost o componentă importantă în pandemie”

Prima zi a conferinței a debutat cu panelul cu focus pe retail, moderat de Liana Dumitru, Director | Retail Agency, COLLIERS, la care au participat: Omer Susli, Cornelia Nicolae, Petru Andronic și Vlad Mustață. Toți specialiștii din panel au fost de acord că previziunile pentru această toamnă sunt optimiste, în ciuda creșterii costurilor și a instabilității regionale. Se poate observa un trend ascendent în ceea ce privește vânzările online, dar nu este de neglijat nici impactul pe care vânzările offline le au în continuare.

„Liberalizarea prețurilor energiei au venit la un moment nepotrivit. Nici nu mai spun de dobânzile bancare – au urcat de la 3 la 8, iar asta se întoarce tot în magazin, reflectându-se în orice cumpărăm. Eu consider că vor reveni anumite lucruri: prețul pe oțel a început să se apropie de punctul de la care a plecat... este vorba despre cerere și ofertă. A fost un boom când au crescut toate produsele, inclusiv materialele de construcție, însă eu sunt optimist că vor scădea în perioada următoare. Anul viitor va fi un an bun.

Sperăm din toată inima să se termine războiul care e în vecinătate cu noi. Economia mondială e afectată de acest război despre care nimeni nu știe pentru ce este. Referitor la online și offline, eu cred în puterea offline-ului. În anul 2001, am fost în Washington D.C., într-un mall imens în care nu era nimeni și arăta atât de urât... La noi nu erau încă mall-uri, erau ceva de lux. La acel moment am crezut că vine sfârșitul erei de offline, însă acum 3 ani, când m-am întors acolo, am vizitat din nou acel shopping center, era full – asta înseamnă că offline-ul este locul în care omul socializează, bea o cafea, pune mâna pe produse. În online, întotdeauna din două produse, unul vine înapoi”, a punctat în acest context Omer Susli, Turkey - Romania Business Council Chairman, DEIK Foreign Economic Relations Board.
La rândul său, Petru Andronic, Country Manager, Sportisimo România, a vorbit despre strategia companiei de a transfera consumatorii din mediul online în cel offline: „Noi vedem foarte optimist această toamnă. Trebuie, mai întâi, să analizăm situația de toamna-iarna trecută, când aveam restricții și obligativitatea să verificăm clienții la intrare. Avem speranța că anul acesta colecțiile vor atrage clienții care anul trecut nu au avut acces. Suntem atenți la ce se întâmplă pe piață, dar pentru moment suntem optimiști.

Pandemia a avut un boost – 50% dintre români au declarat că a fost prima dată când au încercat să practice sport. Sperăm la o creștere de două cifre – avem două proiecte pe care vrem să le extindem și facem tot posibilul să atragem clienți. Până la acest moment, pentru clientul nostru nu s-a schimbat nimic față de 2021. Anul acesta, noi am lansat mai multe servicii cu care vom atrage clienții în magazine și sperăm să facem magazinele mult mai accesibile pentru clienți. Încercăm să facem tot posibilul să facem condiții favorabile pentru clienți. Trebuie să avem grijă de noi în perioada aceasta, să creăm condiții favorabile pentru ei.

E-shop-ul a fost o sursă importantă de venituri în perioada pandemiei, cu un boom în 2020-2021, însă acum se schimbă procentul. Am introdus mai multe servicii de online integrate în partea magazinului, avem click & collect, transmiterea în magazin a comenzii din online – avem multe servicii care ne ajută să transferăm clientul din mediul online în cel offline.”

În pandemie a crescut ponderea vânzărilor online, a subliniat la rândul său Vlad Mustață, Leasing Manager, LPP S.A. „Față de anul trecut avem o creștere. Dacă e să analizăm doar a doua jumătate a anului, putem vedea o perioadă de back to school cu rezultate foarte bune. Legat de perioada Crăciunului, sperăm să avem un nivel normal. Într-adevăr, inflația ne încurcă puțin. Am încercat să nu creștem foarte mult prețurile (...). Unul din trei produse – undeva la 35-40% din vânzări sunt reprezentate de vânzările online. Vânzările online au fost o componentă importantă în pandemie. În ceea ce privește ponderea în vânzări între brick & mortar și online, acesta balansează, pentru că suntem într-un proces de expansiune, astfel că tot challenge-uim vânzările din online cu cele din brick & mortar”, a explicat el.
Acest apetit pentru consum determină, totodată, intrarea pe piața românească a noi branduri internaționale, a explicat Liana Dumitru, Director | Retail Agency, Colliers Romania, cele mai de interes sectoare fiind cele de îmbrăcăminte, încălțăminte, electrocasnice și decorațiuni.

„Dacă până acum, stocul de centre comerciale și retail park-uri din România este de puțin peste 4 milioane de m2, însă este în urma piețelor din regiune – cu 40% mai puțin ca în Polonia, de exemplu. În ceea ce privește cererea, am văzut un consum robust după pandemie, am văzut o piață a muncii destul de puternică, cu șomaj scăzut, ceea ce s-a reflectat pozitiv pentru retaileri. Au fost lideri detașați sectoarele de: îmbrăcăminte, încălțăminte, electrocasnice, decorațiuni.

Acest apetit și nivel bun al vânzărilor pe piață s-a văzut și prin interesul crescut al brandurilor internaționale de a intra pe piața din România, astfel că anul acesta vom vedea multe concepte noi ce vor intra pe piață. În ceea ce privește rata de neocupare, ea a fost destul de mare în perioada pandemiei, însă ușor, ușor, a revenit apetitul pentru expansiune al retailerilor.”

În ciuda acestui trend optimist, retailerii se confruntă cu provocări generate de lipsa forței de muncă, a completat Cornelia Nicolae, Retail Operations Director, Fashion House Group: „Performanțele au rămas pozitive chiar și în perioada post-Covid. În prima jumătate a anului, avem rezultate mai mari ca în perioada de «revenge shopping», din 2020 și 2021. Rata de conversie e mai mare de 85%, iar numărul vizitatorilor a crescut. Motivele ar fi oferta mult mai diversificată de branduri, stocurile consistente și prețurile mult mai accesibile, mai mici ca în magazinele din orașe ale acelorași branduri. Sunt provocări foarte mari din lipsa forței de muncă și, în special, a forței de muncă calificate. Dacă ne gândim la rezultatele de la finalul anului, ele rămân într-o zonă optimistă.”

Prima zi a „Real Estate & Construction Forum” a continuat cu o sesiune de prezentări, deschisă de Monica Movileanu, Partener de Audit, Lider al Departamentului de CMAAS, PwC România, care a vorbit despre reglementările ESG pentru sectorul de Real Estate.

„La nivel de sustenabilitate, la nivelul Uniunii Europene ne dorim să atingem agenda europeană prin reducerea emisiilor până în 2050, ne dorim o transparență din partea companiilor. Dacă ne uităm la zona de Real Estate, European Green Deal este extrem de relevant pentru companiile din acest sector. În Europa există 220 de milioane de clădiri construite înainte de 2001, iar 85-95% dintre ele vor fi în continuare funcționale în 2050. Nu ne dorim să construim mai mult, ci mai eficient energetic, astfel că la nivel de UE, se propune renovarea a 35 milioane de clădiri până în 2030. Companiile trebuie să vadă cum poluează, care e efectul emisiilor, câtă apă consumă, cât spațiu ocupă. Se dorește o reutilizare a materialelor – deșeurilor ce rămân în urma construcțiilor și demolărilor – o reciclare de până la 70%”, a precizat ea.

În continuare, Alina Popa, Head of Legal, CITR, a vorbit despre noile mecanisme legislative ce pot sprijini companiile din construcții să depășească perioadele dificile – acordul de restructurare și concordatul preventiv.

„Prețuri ridicate la energie, creșterea prețurilor la materia primă, situația creată de pandemie, situația creată de război pot impacta un business. Când vorbim despre companii cu dificultăți, ne gândim la cele care au probleme operaționale, probleme care apar în industria respectivă, despre companii captive în contracte cu clienți sau furnizori sau activează în piețe cu probleme. Ar trebui să ne gândim la două elemente esențiale: prevenție și negociere.

Legislația nu prevede un set de indicatori economico-financiar care definesc încadrarea unui client în starea de dificultate. Dificultatea este definită ca o stare a companiei generată de orice împrejurare care determină o afectare temporară a activității ce dă naștere unei amenințări reale și grave la adresa capacității viitoare a debitorului de a-și plăti datoriile la scadență, dacă nu sunt luate măsuri adecvate. Totuși debitorul în stare de dificultate este capabil să își execute obligațiile pe măsură ce devin scadente, deci el nu este într-o stare de insolvență.”

Sesiunea de prezentări a fost încheiată de Florentina Șușnea, Managing Partner, PKF Finconta, și Narcisa Chirilă, Tax Manager, PKF Finconta. Ele au prezentat principalele modificări aduse Codului Fiscal și impactul acestora pe piața de real estate.

„Avem reguli noi de aplicare privind impozitul pe veniturile microîntreprinderilor. Din ianuarie 2023, sistemul de impunere devine opțional dacă îndeplinesc condițiile impuse de legislație și dacă nu au mai fost plătitoare de impozit. De exemplu, o întreprindere care aplică la acest sistem în 2022 și înregistrează la 31 decembrie 2022 o cifră de afaceri de 800.000 de euro, începând cu 1 ianuarie 2023 va plăti impozit pe profit.”

Totodată, s-a modificat definiția microîntreprinderilor, astfel că persoana juridică trebuie să îndeplinească mai multe condiții pentru a putea fi încadrată ca plătitor de impozit pe veniturile microîntreprinderilor:

• în anul fiscal precedent să fi realizat venituri ce nu depășesc echivalentul în lei a 500.000 euro;
• să nu realizeze venituri din consultanță și/sau management într-o proporție mai mare de 20% din veniturile totale;
• să aibă minimum un salariat cu norma întreagă (poate fi CIM, contract de mandat/administrare);
• acționarii/asociații să nu dețină mai mult de 25% din valoarea/numărul titlurilor de participare sau al drepturilor de vot la mai mult de trei microîntreprinderi; Dacă aceste dețineri sunt la mult de trei microîntreprinderi, asociații/acționarii trebuie să stabilească microîntreprinderile care ies de sub incidența impozitului pe veniturile microîntreprinderilor și care urmează să aplice prevederile impozitului pe profit;
• condițiile existente referitoare la capitalul privat și la neînceperea procesului de dizolvare, urmată de lichidare, înregistrată în registrul comerțului sau la instanțele judecătorești, se mențin si începând cu 1 ianuarie 2023.

Prima zi a evenimentului s-a încheiat cu un panel cu focus pe sectoarele industrial și logistic, moderat de Ionuț Oprea, Publisher - Romania's Real Estate Yearbook & Market Pulse Reports, la care au participat: Andrei Koszti, Dana Bordei, Claudiu Bisnel, Olga Melihov și Daniel Paraschiv.

România devine tot mai atractivă pentru dezvoltatori, a fost părerea unanimă a participanților la acest panel, însă României îi lipsește infrastructura și alte facilități de care beneficiază țări precum Polonia, Ungaria.

„Aș separa logistica în două mari categorii: logistică pentru consum și logistică pentru distribuție. Există discuții tot mai aprinse legate de faptul că nu suntem în Schengen – dacă se va întâmpla, România ar putea fi extrem de relevantă pentru Europa și pentru o piață mult mai mare; am putea să nu mai pierdem dealuri față de Polonia și Ungaria din cauza lipsei infrastructurii. Pentru Cluj există potențial, iar intrarea în Schengen ne-ar ajuta foarte mult (...).

Noi ne-am dezvoltat în primul rând ca o consecință a faptului că zona de vest a Clujului s-a dezvoltat în ultimii 20 de ani din punct de vedere rezidențial. Partea comercială a venit încet, încet, dar nu aveau locuri de muncă. Prin dezvoltarea unui parc care să aducă locurile de muncă mai aproape de casele oamenilor se creează un avantaj real.

Chiar dacă parcul e mic, chiar dacă la început nu exista tracțiune suficientă pentru o cantină, s-au găsit soluții outside the box – la început s-a adus un food truck care să asigure nevoile, s-au găsit soluții care să crească standardele de lucru, iar fiecare angajat care nu mai are aceleași condiții pe care le-a avut la un moment dat, s-ar putea să își caute un alt loc de muncă. Se pune presiune pentru a crește constant calitatea serviciilor și a locurilor de muncă”, a menționat Daniel Paraschiv, Co-founder, Urbano Parks, în acest context.

La rândul său, Claudiu Bisnel, Managing Partner & Founder, Brisk Group, a completat că sunt multe unități de producție ce ar putea fi mutate din China în Europa. „În pofida faptului că experimentăm creșteri semnificative de prețuri, putem observa la nivel regional și la nivelul țării o creștere – de la începutul anului, am tot luat diferite proiecte și potențial există pentru și mai multe. România poate să profite de ceea ce se întâmplă la nivel global, deși am experimentat pandemie, shortage, disruption pe lanțul de supply chain.

Sunt multe unități de producție ce ar putea fi mutate din China în Europa. Țările europene și, mai ales, central-europene au oportunitatea de a-și extinde portofoliul, dar e important să ne uităm și la infrastructură și la modul prin care putem atrage astfel de proiecte. Noi, ca organizație, avem o viziune foarte clară și vedem că există posibilitatea ca România să capitalizeze mizând pe proiecte industriale și logistice”.

Un alt subiect abordat a fost legat de dezvoltarea parcurilor regionale.

„Este un aspect să ai un parc regional, dar dacă vrei să atragi și dezvolți o zonă, trebuie să ai acoperire regională și să oferi flexibilitate clienților tăi. Bucureștiul atrage și va atrage în continuare, dar are nevoie și de parcuri noi. Pe zona de hub-uri regionale, Oradea e ceva deosebit. Ne bucurăm să fim acolo, ne bucurăm că am pus o clădire în aeroport. Suntem atât de buni pe cât ne ajută și comunitatea locală de business.

Pentru că vorbeam despre creștere, vreau să înțelegem cu toții că atunci când o companie din extern vine în România să dezvolte ceva, vine cu standardele din extern și aici ar trebui să ne aliniem – mă refer la infrastructură, benzi suplimentare pe care să intri sau să ieși din parc. Mă refer și la confortul muncitorului - noi oferim și pentru ei confort adecvat în clădiri: are nevoie să nu stea la 40 de grade fără niciun spațiu verde. După ce are unde să muncească și unde să stea la umbră, omul are nevoie să mănânce undeva – are nevoie de un centru multifuncțional. Dacă se accidentează, oamenii au nevoie și de un punct medical implementat gratis. În cele din urmă, ai nevoie de o zonă unde oamenii să stea. Toate aceste servicii aduse la un loc creează o dezvoltare, dar toate trebuie gândite pe un masterplan”, a spus Andrei Koszti, Regional Commercial Manager, CTP Romania.

În acest context, Dana Bordei, Commercial Country Manager, VGP Romania, a explicat că este foarte important accesul la infrastructura de trafic greu.

„Pentru partea de infrastructură, noi dezvoltăm numai în zone în care avem acces direct către infrastructura de trafic greu. Toate parcurile dezvoltate și toate pe care le vom lansa au acest gen de acces. Suntem de acord că nu putem să facem parcuri în mijlocul câmpului, dar aceste parcuri înseamnă o competiție în continuare.

Cu toate acestea, în toată filosofia de construcție de birouri și de spații sociale în parcurile noastre, încercăm foarte rar să construim birouri pe mezanin, deși mulți clienți ne întreabă dacă nu vrem sau nu putem. Noi facem asta foarte rar, pentru că înseamnă niște holuri lungi, foarte întunecate, iar aceasta face parte din filosofia de wellbeing a chiriașilor din parc. Încercăm să creăm parcuri cât mai aproape de oraș. Tot ce înseamnă spații de restaurant, zone medicale, bineînțeles că trebuie să existe în parc.”

„MLP are, cu precădere, două tipuri de produse pe care le dezvoltă – unul dintre ele este tipul de proiect pe care îl avem în București, Big Box, iar al doilea este cel pe care îl numim City Logistics – MLP Business Parks. Nevoile sunt diferite în cele două situații – atenția rămâne pe ce înseamnă a integra componenta de office într-un proiect precum cel din București, de exemplu. Este de văzut în ce măsură alte investiții, alte dezvoltări care pot fi in-city, care pot fi small business units, vor necesita o abordare punctuală diferită. Păstrăm atenția, în continuare, către ce înseamnă calitatea vieții în timpul muncii în depozitele noastre”, a completat, la rândul său, Olga Melihov, Country Head Romania, MLP Group.

Real Estate & Construction Forum – ZIUA II: „Inclusiv în pandemie a existat cerere pentru spații de birouri și ne-am bucurat să vedem cum companiile au menținut viziunea pe termen lung”

Cea de-a doua zi a conferinței a debutat cu un panel de dezbatere cu focus pe office, moderat de Lucian Opriș, Director, Tenant Services, Office 360 & Industrial, COLLIERS, la care au participat: Ștefan Tudos, Andrei Boca, Mihai Păduroiu, Carol Petrică și Ramona Predescu (Iacob). În ciuda pandemiei, spațiile de birouri sunt în continuare ocupate la capacitate maximă, au subliniat participanții la panel, precizând, totodată, că noua nevoie de flexibilitate a angajaților duce la reconfigurarea acestor spații, astfel încât să se plieze pe așteptările oamenilor.

„Nu e niciodată bine să lași o criză să treacă fără să faci niște lucruri mai speciale – pentru noi s-a potrivit bine, pentru că am lansat Yunity acum, deși nu ne dorim să fie contextul acesta, însă impactul pe prețuri e semnificativ (...). Noi încercăm să creăm un spațiu în afara zonei de birou în care angajatul să iasă, să se poată relaxa, să se simtă autentic și să se regăsească în facilitățile pe care le oferim. Să poată, de exemplu, după program să meargă la stand-up comedy într-un amfiteatru din cadrul parcului. Vom construi o comunitate, vom face evenimente pentru angajați – evenimente diverse, astfel încât fiecare angajat să găsească o activitate în care să se regăsească, să se simtă valorizat ca om. Vom avea un centru de conferințe unde să ținem evenimente culturale, expoziții. Vom face un spațiu fizic deosebit de atractiv, care va fi diferit și va arăta foarte bine, căruia îi vom da viață prin activitățile noastre. Avem experiență cu comunitățile din West Gate și Novo Park – vom continua ceea ce am făcut de mulți ani, dar la un alt nivel”, a precizat Ștefan Tudos, Vice-President, Genesis Property.

„Pandemia a adus un val de cereri noi, în sensul în care companiile au decis să reducă anumite suprafețe și să facă un salt calitativ. Sunt companii care au redus suprafața, dar au făcut, profitând de acest context al pandemiei, un salt calitativ substanțial. De exemplu, la Floreasca, în One Tower, am închiriat clădirea 100% în timpul pandemiei. Prin revenirea la birou, au un argument foarte solid pentru a convinge angajații să se întoarcă. Există și companii care au crescut în pandemie, au avut o evoluție economică, și care fie au făcut consolidări sau au avut nevoie să crească, accesând un nivel de calitate superioară, o clădire nouă, cu multe certificări, cu multe facilități. Aceasta a fost experiența noastră la nivelul Bucureștiului în trei locații – Floreasca, Herăstrău, Cotroceni.

Inclusiv în pandemie a existat cerere și ne-am bucurat să vedem cum companiile au menținut viziunea pe termen lung și nu au acționat în febra contextului sanitar, nu au luat decizii pe termen scurt. Au menținut viziunea pe termen lung, inclusiv asupra zonei ce are impact pe zona de real estate, ceea ce a generat o cerere sănătoasă în piață. Acum există două fenomene care se suprapun la nivelul Bucureștiului: lipsa de proiecte noi și reticența dezvoltatorilor de a începe proiecte noi, astfel că oferta a scăzut dramatic, iar asta se va reflecta. Este greu de evaluat acum cererea, dar cu siguranță va exista o presiune. Nefiind destule proiecte, rămâne de văzut cum vor evolua lucrurile anul viitor”, a intervenit, la rândul său, Mihai Păduroiu, CEO Office Division, One United Properties.

În același timp, Andrei Boca, Senior Leasing Manager Globalworth, a explicat că se poate observa un trend privind reîntoarcerea oamenilor la birou. „Work from home duce către flexibilitate. Avem tot timpul creștere a gradului de ocupare a spațiilor - am plecat de la 100%, însă reîntoarcea la birou după cei doi ani de pandemie, de lucru de acasă, nu se vede în câteva săptămâni. Însă putem sesiza o creștere. Sunt și companii care preferă în continuare lucrul de acasă 100%, dar sunt și companii care fac eforturi pentru aducerea a cât mai mulți angajați la birou. Sunt și companii care lucrează cu date confidențiale și nu pot lucra din cafenea sau din alte spații. Îmbunătățim proiectele aducând facilități și fiind flexibili.”

De aceeași părere este și Carol Petrică, Leasing Manager, ISHO - Mulberry Real Estate and Development, care a punctat că oamenii își doresc să facă parte dintr-o comunitate. „Eu nu cred în acest work from home. Cred că atunci când ai un business, faci parte dintr-o comunitate, iar ca să ai un business de succes, trebuie să îți dezvolți o echipă care să ducă business-ul mai departe. Dacă nu vii la birou, dacă nu comunici cu colegii, dacă nu ai aceste relații de discuții, de dezvoltare, de comunicare... dacă nu creezi echipa respectivă, va fi destul de greu să duci business-ul mai departe.

Vedem destul de mulți oameni care se întorc la birou – majoritatea din managementul companiilor, mai ales în multinaționale. Noi ajutăm cât putem de mult cu toate facilitățile pe care le putem îmbunătăți la ISHO. Vedem o creștere importantă a celor care vin la birou. Poate că, punctual, industria de IT nu se înghesuie să vină la birou, dar în rest cred că acesta este trendul și, dacă mă întrebați pe mine, este și logic să fie așa”, a spus el.

Ramona Predescu (Iacob), Country Manager, IWG Romania & Bulgaria, a prezentat în panel perspectiva chiriașului, vorbind despre creșterea costurilor și impactul asupra business-ului. „Din perspectiva chiriașului, zona de real estate este cel mai mare cost al business-ului. Dacă crește chiria, service charge-ul crește. Iar utilitățile au o creștere de 41% în momentul de față, iar dacă se scoate și subvenția pentru persoane juridice, s-ar putea să mă coste utilitatea cât service charge-ul, iar ele două, împreună, să coste cât costul chiriei, ceea ce ar deveni foarte dificil. Cred că va fi un fel de win-win situation, un parteneriat între chiriași și proprietari, care să privească aceste costuri per ansamblu. Situația depinde de cum vor crește costurile. Înțelegem situația creșterii chiriei, însă aceasta ar trebui compensată cu ceva, pentru că susținem și restul cheltuielilor și este foarte complicat. Încă nu suntem în momentul în care să spunem dacă vom sta bine sau nu.”

„Real Estate & Construction Forum” a continuat cu o discuție one-to-one între Lucian Azoitei, Founder & CEO Forty Management, și Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation and Advisory Services, COLLIERS.

„Viitorul este entertainment. Noua generație, modul de lucru, tot ce s-a întâmplat în pandemie îmi arată că viitorul este entertainment. În momentul de față, dacă ne uităm la ce se întâmplă în anumite orașe, vedem că zonele centrale sunt depopulate. Dacă tu ești capabil să asiguri funcțiile de bază: office, comercial, rezidențial, dar reușești să ai o pondere foarte mare de entertainment, acel proiect este câștigător. Oamenii își vor folosi timpul pentru ceva ce le face plăcere și nu vor mai vrea să piardă timpul în trafic. Cred că viitorul constă într-o condensare a orașului în niște puncte, microclimate, în care vor fi îndeplinite toate aceste valențe. Locuitorul nu va mai avea nevoie să traverseze orașul, să circule, să piardă foarte mult din timp”, a precizat Lucian Azoiței.

La rândul său, Gabriel Blăniță a punctat că: „E o reinterpretare a conceptului de orașe de 15 minute – ai lângă tine toate acele elemente ce îți asigură o calitate a vieții. E importantă și zona de birouri, și zona de retail, și zona de petrecere a timpului liber, zona de parcuri. Noi avem și meteahna traficului în comun, a aglomerației, dar vedem și influența lucratului de acasă, care aduce în evidență această problemă. Oamenii nu mai sunt atât de mobili, astfel că este foarte important microclimatul din jurul locuinței.”

Ultima parte a evenimentului a fost dedicată unui panel cu focus pe sectorul rezidențial, moderat de Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation and Advisory Services, COLLIERS, la care au participat: Antoanela Comșa, Beatrice Dumitrașcu, Laurențiu Afrasine, Daniel Buhazi, Alex Skouras, Bogdan Bălașa, Ioana Grigoriu și Irina Caraene.

În ciuda creșterii costurilor și a inflației, nu ne aflăm într-o situație similară cu cea din 2008, au fost de acord participanții la acest panel, care au subliniat că sunt optimiști cu privire la evoluția cererii de locuințe.

„Piața este transformată din punctul de vedere a cererilor – avem dificultăți ce țin de inflație, de război, contextul nu este cel mai fericit, dacă ne raportăm la anul 2021, dar nu suntem lipsiți de speranță. Vedem o efervescență pe piață, o cerere pe care o resimțim. Oamenii ne întreabă când începem următorul proiect, se informează. Este clar că este un interes, astfel că noi ne menținem optimismul. Este un optimist moderat, dar suntem de părere că nu există temeri foarte mari legate de piața imobiliară, deși foarte mulți compară situația cu cea din 2008. Cu siguranță că nu suntem într-o bulă imobiliară, iar momentul actual nu se compară cu acela. Vă pot spune că nu ne vom întoarce sub nicio formă la prețurile din 2019, 2020 sau 2021 (...). Ne raportăm la statistici și, dacă vorbim despre ROBOR, am constatat că acesta este egal cu cel de la nivelul lui 2013 – deci piața imobiliară a mai trecut prin perioade în care costurile erau ridicate, însă venitul mediu a crescut. Piața imobiliară de acum are o consistență și o maturitate, astfel că nu ar trebui să ne facem griji foarte mari”, a subliniat Laurențiu Afrasine, CEO, Akcent Development.

De aceeași părere este și Antoanela Comșa, Președinte, Gran Via Real Estate ; Președinte, AREI. „Cel puțin 80% din proiecte sunt vândute din stadiul de construcție. Probabil vom vedea probleme acolo unde clienții nu vor putea accesa un credit astăzi, dar toți aceștia vor trebui să locuiască undeva. Anual vin în jur de 80.000 de locuitori noi în București și același lucru este valabil pentru toate marile orașe, care sunt centre universitare, astfel că cerere va exista. Nu va mai fi ca în 2008, însă probabil că va exista o corecție. Probabil ne vom îndrepta și noi spre o piață a chiriilor. Avem, pe de o parte, o creștere de costuri, de dobânzi, astfel că vor fi din ce în ce mai puțini cei care își vor permite să achiziționeze, vom vedea investitori care construiesc pentru închiriere, ca în piața din Vest. 60% din clădirile din România sunt învechite. Vom avea nevoie să trăim în locuințe eficiente energetic, noi. Astfel că sunt optimistă că piața va rezista.”

La rândul său, Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division, One United Properties, a adăugat că în ciuda tuturor obstacolelor,
potențialii cumpărători reușesc să își găsească locuința potrivită. „Astăzi, avem mai bine de 32.500 potențiali clienți care bat la ușile dezvoltatorilor, astfel încât să își achiziționeze o locuință, chiar dacă ne confruntăm cu inflație, chiar dacă ne confruntăm cu dobânzi mai mari, oamenii găsesc soluții. Pot veni să dea avansuri mai mari față de ceea ce preconizau anterior, respectiv să plătească mai mult și să se finanțeze mai puțin. Inflația aduce foarte mulți investitori care își doresc deopotrivă să își pună la adăpost resursele sau să își creeze un portofoliu de unități locative pe care să le valorifice prin a le închiria sau revinde. Cred că există o piață destul de dinamică. Într-adevăr, stocurile sunt astăzi o provocare reală, în sensul că tot ceea ce se construiește este atent evaluat de către potențialii cumpărători. Reușesc să găsească locuința potrivită, însă ceea ce știm este că piața este în creștere și să o luăm ca atare. Să ne dăm seama că nu este nimic alarmant în ceea ce se întâmplă. Este o evoluție firească.”

În acest context, Bogdan Bălașa, General Manager, HILS Development, a adăugat că se poate observa un trend ascendent al pieței chiriilor. „Din analizele pe care le-am făcut intern, am constatat că vânzările s-au mai temperat, au mai scăzut – mă refer ca medie lunară. 2021 a fost un an foarte bun pentru mulți imobiliari. Există, într-adevăr, un apetit din ce în ce mai mare al investitorilor de a cumpăra locuințe și de a se proteja de inflație. Tranzacții sunt – nu ne putem compara cu contextul din 2008. Situația nu este comparabilă. Vedem că oamenii achiziționează pentru că au nevoie, dar și pentru că găsesc o oportunitate în investiție. Știrile legate de faptul că prețurile vor scădea nu se văd în realitate. Cred că dezvoltatorii mari, serioși, care respectă termenele de finalizare, construiesc în ciuda contextului mai dificil, vor trece cu brio prin această perioadă. Și eu sunt optimist cu privire la ceea ce urmează. Noi observăm o creștere substanțială a pieței chiriilor. Timpii în care un anunț de închiriere stă pe un site se epuizează destul de repede.”

În cadrul evenimentului, o atenție sporită a fost acordată, totodată, clădirilor eficiente energetic, ce au în vedere respectarea directivelor privind sustenabilitatea.

„În România, aveam în trecut probabil cel mai mic cost de construcții din toată Europa. Eu cred că ceea ce se întâmplă acum va crea o piață mai bună, mai educată. Cred că investitorii vor ridica nivelul construcțiilor, al calității. Românii ar trebui să locuiască în case mai bune și cred că în această piață dinamică, vom crea un mediu mai bun pentru locuitori. Să ne amintim cum era acum câțiva ani, când piața nu era educată suficient, încât să se uite la proiecte sustenabile. Există loc de creștere.

Da, inflația este o problemă, însă consumatorul poate lua în considerare atunci când face o alegere calitatea construcțiilor, facilitățile pe care le oferă comunitatea și economiile obținute pe termen lung, datorită eficienței energetice. Eu cred că viitorul pieței rezidențiale este construirea unui ecosistem complet, așa cum facem la Amber Forest de exemplu, care implică multe resurse de timp, efort, dar care va aduce confort, siguranță, locuințe sustenabile, stil de viață sustenabil, economii pe termen lung (...).

Cumpărătorul se confruntă cu două decizii când trebuie să cumpere o casă: dacă dezvoltatorul este de încredere si va finaliza proiectul, iar a doua este raportul calitate-costul-beneficii pentru stilul de viată. Când o familie ia o decizie cu privință la o nouă locuință, ia în vedere întregul venit al familiei, însă sunt și factori ce țin de sustenabilitate, utilități, de taxe locale, ipoteca verde. Dacă ei ar vedea că au opțiunea unei case sustenabile, eficientă energetic, poate ar plăti mai mult pe termen scurt, dar ar economisi pe termen mult mai lung, înțelegând toate beneficiile si economiile oferite de o locuință verde”, a explicat Alex Skouras, Managing Partner, Alesonor Real Estate Development.

În acest context, Ioana Grigoriu, Asociat Manager, Practica de Drept imobiliar și Construcții, NNDKP, a vorbit despre dificultățile cu care se confruntă dezvoltatorii imobiliari și investitorii, din cauza legislației privind spațiile verzi.

„Investitorul privat este pus în fața unei situații nemaiîntâlnite din cauza legislației privind spațiul verde de 20mp pe cap de locuitor. Legea spațiilor verzi spune că dacă vreau să schimb încadrarea unei zone, trebuie să mă raportez la cei 20 m2de spațiu verde per cap de locuitor. Autorul este Ministerul Sănătății, care a vrut să vină în îmbunătățirea calității vieții și a aerului. Destinatarul acestor norme ale OMS este statul, autoritatea locală și nu putem să o transferăm pe spatele privaților, pentru că distrugem din fașă proiectele dezvoltatorilor. Este o chestiune nemaiîntâlnită – ne-am lovit de această problematică după pandemie (...). Am crezut că pandemia va reprezenta un crash total pentru piața imobiliară, însă cred că ce va caracteriza investitorii și în viitor va fi adaptabilitatea, dar cred că și nivelul de precauție va fi mai crescut. Adaptabilitatea și de o parte, și de cealaltă, este cea care va domina”, a precizat ea.

Cheia unui viitor mai sustenabil sunt proiectele de regenerare urbană, a completat, la rândul său, Irina Caraene, Director Vânzări, Cordia România.

„Credem cu tărie în proiectele de regenerare urbană și că orice clădire pe care o vom vedea de-acum încolo în piață să cuprindă eficiență energetică, pentru a economisi bani pe parcursul celor 20-30 de ani în care vom plăti credite. Apartenența la comunitate este și ea importantă, dar ne dorim să avem foarte mare grijă și la spațiile verzi pe care le construim în preajma acestor proiecte. Ca un alt trend, cred că de la an la an, dezvoltatorii devin tot mai buni în ceea ce privește produsele pe care le oferă. Va fi foarte interesant trendul din piață de la începutul anului viitor și va fi interesant ce se va întâmpla cu oferta. Proiectele care au fost lansate anul acesta vor avea la dispoziție câțiva ani în care se vor construi și probabil că în 2024 vor începe să fie încheiate contracte de vânzare-cumpărare. Cu toate piedicile întâlnite în tot ce înseamnă dezvoltare imobiliară, pot spune că au fost aproape inexistenți clienții care au renunțat la antecontracte din motive ce țin de finanțare – clientul s-a adaptat și băncile au ajutat și ele în mare măsură”, a explicat ea.

„Pe masa noastră, în ultimii doi ani, au ajuns foarte multe solicitări care sunt sub umbrela regulilor net zero, cu focus pe eficiență energetică. Avem foarte mult de lucru pe crearea de soluții de heating. Solicitările care vin în acest moment sunt pe două direcții. Una este încălzirea centralizată cu module tehnice hidraulice, iar cealaltă se referă la pompele de căldură. Acum sunt dublate solicitările comparativ cu anii trecuți, iar toate trendurile merg spre această direcție. Produsul ELCO ne oferă posibilitatea să le montăm și pe acoperișul clădirilor. Oferim posibilitatea de diagnoză, conectivitate, pe online. Pompele de căldură vin pe o piață premium – investitorii care aleg pompele de căldură sunt premium; piața de construcții din această zonă se duce spre soluția cu pompe de căldură (...) Poate cel mai important focus pentru noi este inovația, această continuă adaptare la nevoile pieței și soluțiilor care devin tot mai smart”, a intervenit, la rândul său, Daniel Buhazi, Commercial Director, Ariston România – divizia ELCO Heating Solutions.