Concluziile celor 12 profesioniști invitați la „Smart Building and Innovation in Real Estate”

12 profesioniști din domeniu au dezbătut și analizat cele mai noi soluții și tendințe din domeniul eficienței energetice, BMS, automatizări AI și IoT care vor avea impact asupra sectorului imobiliar. În cadrul celor patru paneluri, invitații au subliniat necesitatea inovației în real estate și a integrării sistemelor IoT și BMS, punctând că acestea contribuie la gestionarea sustenabilă a clădirilor și îmbunătățesc nu doar eficiența energetică a clădirilor, ci și confortul ocupanților.

Primul panel a adus în discuțiile soluțiile smart din sectoarele industrial și logistic – de la contorizare inteligentă la depozitare robotizată, iar invitații au subliniat interesul crescând pentru eficientizarea și automatizarea proceselor în sectorul industrial și logistic.

Panelul a fost moderat de Dan Mocanu, VP of Organizational Development, Facilities Management Services și EnergyPal, care i-a avut ca invitați pe: Ruslan Alov (CIRCUITOR), Daniel Pană (Facilities Management Services și EnergyPal) și Adrian Stoica (Green Dot ESG).
Procesul de digitalizare a companiilor trebuie să fie unul natural, a explicat Adrian Stoica, Consultant BERD, Managing Partner Green Dot ESG.

„Nu trebuie să implementăm AI de dragul tehnologiei. Este vorba despre analizarea firmei în detaliu, iar primul pas ar fi evaluarea operațiunilor existente. Există anumite activități redundante, anumite acțiuni care nu aduc valoare – acestea ar trebui eficientizate. Al doilea pas este legat de echipamentele performante – echipamentele de nouă generație reduc consumul cu 25%. Existe anumite echipamente care, adoptate, scad considerabil consumul energetic. După aceea, urmează căutarea unei surse de energie cu un impact mai mic asupra mediului. Adoptăm tehnologii noi în așa fel încât să creștem eficiența energetică a firmei. Există tehnologii, de exemplu, care măresc vizibiltiatea în supply chain – este important pentru că putem automatiza părți din supply chain sau îl optimizam astfel încât să ai un consum mai mic”, a adăugat el.

În acest context, Daniel Pană, VP Group Operation al Facilities Management Services - FMS și EnergyPal, a intervenit precizând că: „Inteligența Artificială, big data, nu sunt concepte noi. Totul a pornit într-o zonă de evoluție constantă, accelerată. Primul pas, pentru a ajunge la AI, am plecat de la zona de analytics: ce facem cu datele și cum le interpretăm? Acum, însă, vedem o transformare mult mai profundă – în momentul acesta, problema nu e legată de existența sa, ci cum le folosim și ce înseamnă pentru noi. Problema pe care noi o avem de rezolvat este legată de cum aducem această inovație în organizații și cum facem să ne ajute. Și, pentru a ne uita la modelul de adopție, trebuie să ne uităm la stilurile de leadership. Din punctul meu de vedere, inovația ne influențează procesele, procesele influențează structura și structura influențează oamenii”.

Pornind de la această discuție, Ruslan Alov, Export Area Manager, CIRCUTOR, a vorbit despre avantajele soluțiilor smart în prevenirea defecțiunilor și reducerea costurilor. „Vreau să vorbesc despre filtrele active pentru armonici, un dispozitiv realizat pentru a optimiza calitatea energiei în rețea, în toate ariile de lucru. În esență, toate dispozitivele de tipul LED-urilor , motoarelor, pe care le aveți în fabrici sau clădiri cauzează anumite perturbații în rețea – ceea ce duce la deteriorarea echipamentelor electronice, trebuie să opriți producția, ceea ce se traduce în pierderi de bani. Din cauza defecțiunilor pe care le puteți avea la nivelul instalațiilor, mai devreme sau mai târziu va trebui să cumpărați un alt echipament, ceea ce poate fi foarte costisitor. Aceste dispozitive au un server web încorporat - dacă apar probleme, pot fi accesate și reparate de la distanță, ceea ce se traduce într-o reducere a timpului și costurilor de întreținere și operare. Deoarece avem nevoie din ce în ce mai mult de AI, vom avea nevoie de centre de date, care consumă multă energie. Prin urmare, avem nevoie de sisteme mai eficiente energetic”, a spus el.

Aceste tehnologii aduc valoare tuturor stakeholderilor unei clădiri, a explicat Dan Mocanu, VP of Organizational Development, Facilities Management Services - FMS și EnergyPal, moderator al panelului.

„Vedem în domeniul FMS și Smart Building că aceste tehnologii noi aduc o valoare extraordinară, tuturor părților interesate de o clădire – de la cei care o proiectează și până la utilizatorii de zi cu zi. Cu toții sunt stakeholderi care urmăresc valoarea, iar aceasta arată diferit pentru fiecare dintre ei (...) În implementarea oricărei soluții complexe, sunt două provocări: zona de adopție și zona de implementare. Soluțiile trebuie gândite exact ca în muzică: nu te poti la o gândi orchestră fără partituri. Dacă în companii lucrurile nu sunt realizate ca într-o orchestră, atunci nu se poate ajunge la acea analiză de date și implementare. Gândirea legată de adopția, implementarea și integrarea soluțiilor devine esențială. Gândirea bazată pe valoare nu mai este ceva întâmplător, ci este esențială. Și în zona foarte clară, științifică, tehnologizată, bazată pe echipamente și infrastructură se poate aduce acest element de valoare”, a continuat el.

Al doilea panel a adus în discuție indicatorii ESG și sustenabilitatea clădirilor inteligente, iar invitații au vorbit despre impactul managementului energetic și modelele de smart buildings în retail și office, subliniind interesul crescând pentru soluții inovatoare și sustenabile în sectorul imobiliar.

Moderatorul panelului a fost Lucian Anghel, CEO, Facilities Management Services și EnergyPal, iar invitați au fost: Lucian Bălașa (Nhood România), Dan Fleșariu (Wiren Romania) și Costin Nistor (Fortim Trusted Advisors).

Înainte să se orienteze spre eficientizarea surselor de energie, companiile trebuie să analizeze, mai întâi, consumul curent, pentru a vedea ce anume trebuie optimizat, a explicat Dan Fleșariu, CEO, Wiren România.

„Sfătuim pe toată lumea întâi să pună ordine în consum și abia după aceea să eficientizeze sursele de energie. Riscul este ca, dacă nu faci procesul în secvența corectă, să ai o soluție fotovoltaică supradimensionată, ce se transpune în bani aruncați pe fereastră. Energia fotovoltaică nu este gratuită, pentru că ai o investiție inițială, apoi costuri de mentenanță, iar instalația are o durată de viață de aproximativ 25 de ani (...) Pentru că vorbim de inovație, și piața noastră se mișcă. Avem tot mai multe produse inovatoare care apar pe piață în zona de generare de energie fotovoltaică, majoritatea născute din dorința de a veni pe piață cu o soluție pentru clădirile foarte înalte. Pentru clădirile înalte care se proiectează acum, există soluția de fațadă fotovoltaică. Noi studiem aceste soluții, avem furnizori cu care suntem în contact și cu care putem lucra, însă acestea trebuie discutate încă din faza de concept a fiecărui proiect imobiliar. Pentru clădirile noi, există soluții, însă trebuie prevăzute din timp”, a mai spus el.

De aceeași părere a fost și Lucian Anghel, CEO, EnergyPal și Facilities Management Services - FMS, moderator al panelului: „Sistemul de smart metering este echivalentul analizei medicale sau radiografiei pe care ți-o face doctorul. Printr-o astfel de analiză, prin care văd consumul în orice moment al zilei, pot vedea ce măsuri trebuie să iau, ulterior, pentru eficiența energetică. Analizăm ceea ce se întâmplă în sistem, apoi introducem un sistem de măsurăre, iar apoi venim cu un sistem de eficientizare energetică (...) Toată lumea vrea panouri fotovoltaice, însă înainte de a trece la acest pas, trebuie să vezi ce consumi. O să produci mai mult și mai ieftin, dar tu, de fapt, o să și pierzi. Mai întâi, trebuie să faci eficientizarea pentru a trece, apoi, la energie regenerabilă”, a spus el.

Lucian Bălașa, Manager Tehnic, Nhood România, a prezentat pașii pe care compania i-a făcut pentru a deveni mai eficientă din punct de vedere energetic.

„Nevoia de eficiență energetică a apărut în momentul în care ne-am dat seama că, pentru a cuantifica managementul energetic, avem nevoie de mai multe informații decât dețineam în momentul respectiv. Ceea ce ne-a împins să trecem la acțiune a fost, în fond, criza energetică, care a apărut la final de 2022 și care, pentru mulți din piața românească, a dat startul unor măsuri radicale. Plecând de la nevoia de informație, ne-am setat un obiectiv, am creionat un parcurs pe care l-am dus la nivel de proiect. Acesta a constat într-o etapizare: evaluarea stării de fapt a clădirilor din portofoliu. Am măsurat consumul energetic și, în baza datelor, am implementat anumite măsuri, am schimbat întregul sistem de contorizare, pentru a obține informații cât mai detaliate. În a treia etapă, am integrat sistemul într-o platformă de management energetic. Acum, pentru locațiile din portofoliu, în România, avem 90% din asseturi deja contorizate în această platformă de management energetic integrat”, a spus el.

În acest context, Costin Nistor, Managing Director, Fortim Trusted Advisors, Member Alliance al BNP Paribas, a intervenit prezentând pașii pentru eficientizarea uneia dintre clădirile pe care compania o are în administrare.

„Oferim servicii de consultanță în real estate și asigurăm servicii de Property Management pentru clădirea America House, precum și pentru mai multe clădiri pe care le administrăm, atât în București, cât și în Cluj-Napoca. America House este una din clădirile emblematice din București; construită în 2005, a trecut prin două cicluri de vânzare, iar în 2019, actualul proprietar ADD Value Management, prin David Hay și grupul Morgan Stanley au avut de la început în plan să facă o investiție majoră în clădire și să o aducă pe locul unde merită în București.

Au fost astfel realizate investiții majore - a fost îmbunătățită partea estetică, creând o zonă de promenadă cu spații verzi și cu mobilier pentru toți retailerii, în locul unei parcări. Totodată, s-a investit în spațiile comune interioare - au fost schimbate toate cele 11 lifturi cu unele moderne, s-a înlocuit sistemul BMS precum și echipamentele de control acces și securitate, centralele de tratare a aerului, iar în curând vor urma și alte echipamente. Toate cele de mai sus, precum și o multitudine de alte îmbunătățiri de mai mică anvergură au însumat deja 10 milioane de euro. În București, există o piață uriașă pentru lucrări de acest tip, luând în considerare că există clădiri de birouri cu o suprafață totală de peste 3 milioane mp, care au fost construite înainte de 2015”, a spus el.

Invitații celui de-al treilea panel au discutat despre cum pot AI si IoT să optimizeze sistemele HVAC, economisind energie și îmbunătățind securitatea cibernetică, și cum datele mari colectate din clădirile inteligente pot prezice tendințe, îmbunătăți eficiența și crea medii de lucru și de viață adaptabile.

Moderator al panelului a fost Daniel Pană, VP Group Operations, Facilities Management Services și EnergyPal, invitați fiind: Marius Luțan (Clivet S.p.A), Dan Mocanu (Facilities Management Services și EnergyPal) și Vlad Caragea (EnergyPal).

„Valul de refurbishment se simte și am început să reluăm discuții pe proiecte vechi. Pandemia a lovit necruțător, costurile de producție au crescut, costurile de manoperă, munca efectivă, au crescut și ele, am fost nevoiți să urcăm salariile, iar toate aceste costuri se reflectă în costurile agregatelor. De aici, din postura de producător, lucrurile se simt puțin mai agresiv, mai bine înrădăcinate în tot ceea ce înseamnă vânzare și producție. Clivet înseamnă 50.000 mp de fabrică și depozite. La finalul acestui an, vom avea încă 30.000 mp. Sistemul de climatizare e cel mai mare consumator de energie – atât pe segmentul comercial, cât și pe rezidențial, aproape 50% din consumul energetic este pentru confort. Aici intră aerul condiționat, sistemul de încălzire și apa caldă menajeră. Aș dori să vorbim despre soluția Clivet Living Solution, adresată pieței rezidențiale. În această platformă, avem un sistem numit HEMS – Home Energy Management System. Nu este nimic nou, însă în luna aprilie a acestui an, UE a decis crearea unui cod, prin care producătorii de echipamente să deschidă protocoalele de comunicare, astfel încât să existe interoperabilitate, să avem un «creier» automatizat, care să eficientizeze consumul”, a spus Marius Luțan, Area Manager România și Bulgaria, Clivet S.p.A, întrebat despre cum pot fi optimizate sistemele HVAC pentru economisirea energiei.

„Trebuie să știm cum stăm, ca să știm ce acțiuni putem lua. Dacă ne uităm la cum funcționează un depozit frigorific, de exemplu, atât timp cât avem date, putem urmări consumul energetic, putem valorifica datele, să le analizăm, comparăm, iar apoi introduce în sisteme de machine learning, cu scopul de a eficientiza ulterior consumul de energie. Am monitorizat un parc logistic cu multe depozite. Acolo există baterii de compensare, care reduc costul cu energia reactivă. În fiecare zi se realiza un rond tehnic și valorile nu ridicau un semnal de alarmă, însă ulterior, când am analizat datele, am văzut că acestea nu funcționau sau aveau componente defecte. Ulterior, am optimizat lucrurile și am adus valoare în ceea ce privește compensarea energiei reactive”, a intervenit, la rândul său, Vlad Caragea, Smart Building Specialist, EnergyPal.

„Cum putem face, din postura de lider, să ne uităm la tehnologie și să avem o cultură organizațională, dar și mașini care să facă diferența?”, a întrebat Daniel Pană, VP Group Operations, Facilities Management Services și EnergyPal, moderator al panelului.
În acest context, Dan Mocanu, VP of Organizational Development, Facilities Management Services și EnergyPal, a răspuns: „Pandemia de COVID a obligat pe toată lumea să facă un salt valoric în ceea ce fac. Totodată, vorbim de reducerea costurilor totale: nu numai de bani, ci și de efort, talent, energie. Cei care vor să se evidențieze, dacă vor să obțină un avantaj competitiv, trebuie să facă o optimizare internă și, totodată, să ofere ceva valoric mai bun. Aceștia sunt curenții care mișcă lucrurile (...) Foarte multe companii sunt, de fapt, școli de formare. De multe ori, nu se caută un specialist, ci iau pe cineva care să fie ieftin, pe care să îl formez și care, la un moment dat, să devină și performant. Istoria arată că acest pariu este necâștigător. Totul se va muta în zona celor care creează algoritmi, care fac design de procese, de flow-uri, de fluxuri. Investiția e în a gândi reconvertirea – pentru că, dacă nu găsești o anumită formare la facultate, nu o găsești la cursuri de formare continuă, trebuie să o regândești tu.”

Ultimul panel din cadrul evenimentului a privit spre progresele tehnologice în sistemele de automatizare a clădirilor (BAS) și finanțarea proiectelor de modernizare sustenabilă, iar invitații au subliniat importanța automatizării și a soluțiilor financiare inovatoare pentru clădiri mai eficiente și ecologice.

Moderator al panelului a fost Marius Luțan, Area Manager România și BulgariaClivet S.p.A, care i-a avut ca invitați pe Lucian Anghel (Facilities Management Services și EnergyPal), Romulus Andrei (Banca Transilvania – Centrul Regional București) și Adrian Bălăoi (Frigo Consult Tehnic AB).

„Ne luptăm cu conceptul de a face clienții să înțeleagă potențialul de saving – el ar trebui să devină o prioritate, nu un obiectiv secundar. Eficiența energetică, scăderea costurilor, înseamnă creșterea profitului. De cele mai multe ori, oamenii se gândesc că ai nevoie de o investiție pentru a face eficiență energetică – ne confruntăm cu un bias, însă există soluții de finanțare din partea băncilor, furnizorilor de soluții și, chiar, prestatorilor”, a explicat Lucian Anghel, Fondator și CEO, Facilities Management Services - FMS și EnergyPal.

La rândul său, Adrian Bălăoi, CEO, Frigo Consult Tehnic AB, a intervenit precizând că: „În prezent, se face o evaluare energetică a clădirilor, însă nu se face o evaluare energetică a instalațiilor de climatizare, principalul consumator de energie din cadrul unei clădiri – se poate vedea câtă energie consumă, dar nimeni nu poate spune cât frig produce, care sunt coeficienții de performanță. Nimeni nu verifică și nu poate face această evaluare pe o perioadă stabilită. Asta este foarte important, pentru că un consum energetic poate fi cam 20% pentru partea de aer condiționat, ajungând până la 70-80% pentru un depozit frigorific. În Suedia, a apărut Climacheck-ul, dezvoltat de la pompele de căldură, iar în Europa sunt țări care folosesc echipamentul pentru evaluarea randamentului instalațiilor de frig. La chillere, de exemplu, se cunosc datele concrete: cât consumă și ce capacitate frigorifică produc. Dacă acele scăderi ale coeficienților nu sunt în parametri, echipamentul poate fi casat și înlocuit cu subvenții de stat. La noi în țară nu există, dar se poate vedea, efectiv, dacă se poate îmbunătăți performanța echipamentului, pentru că nu știi niciodată cât produce, doar cât consumă.”

În acest context, Romulus Andrei, Director, Departamentul Finanțări Structurate, Banca Transilvania – Centrul Regional București, a intervenit precizând că: „Soluțiile trebuie adresate, în permanență, către dezvoltatorii și proprietarii de real estate. Ei sunt cei cu care banca are un dialog – refinanțarea unei clădiri, finanțarea unei achiziții – toate acestea ajung, mai devreme sau mai târziu, la bancă, iar banca poate fi interesată într-o anumită măsură. Această idee de ESG, de sustenabilitate, devine tot mai importantă și există departamente bancare care se ocupă de zona de risc ESG. Avem acționari în BERD care sunt extrem de interesați de tipul acesta de finanțări green. Băncile s-au implicat și în sensul în care au anumite preferințe pentru clădirile certificate. Putem oferi, eventual, discount-uri în ceea ce privește marja de finanțare pentru clădirile cu astfel de certificări. Este foarte clar că o clădire făcută acum 20 de ani, dacă nu va avea în mod urgent îmbunătățiri, nu va mai prezenta interes nici pentru investitor, nici pentru finanțator. Pe lângă marile finanțări de real estate, putem găsi soluții și pentru zonele de upgrade, de eficientizare.”