Garanția și recepția finală a lucrării

Produsul și punerea lui în operă

Pentru început, trebuie să facem o distincție clară între garanția produselor și cea a lucrărilor de execuție, deseori creîndu-se o confuzie între acestea două. Mulți executanți se promovează cu ajutorul garanției de produs, dar garanția oferită efectiv pentru lucrare este cea prevăzută de lege. Problema este că toate documentele de garanție, certificatele de coformitate sau calitate care însoțesc un produs nu ne pot da siguranță fără o punere în operă optimă, conform normativelor în vigoare sau ghidurilor de execuție date de producător. Producătorii nu au nicio vină dacă, de exemplu, învelitoarea unui acoperiș sau un termosistem de fațadă nu au fost montate așa cum indică instrucțiunile de montaj. De aceea, mulți dintre producători au liste cu firme de execuție agreate, evitând astfel ca lipsa de profesionalism a unora să aibă efecte nedorite asupra imaginii produselor. Aceste parteneriate au în spate traininguri, activități de consultanță, contracte care prevăd cu rigurozitate responsabilitățile fiecărei părți.

Există firme de execuție care nu își asumă responsabilitatea punerii în operă a unui produs pe care nu îl cunosc sau în care nu au încredere. De aceea, este bine ca alegerea materialelor și a firmei de execuție să se facă în paralel. Oricum, legea prevede că în contracte nu se pot menționa produse sau lucrări a căror calitate este sub nivelul de calitate minim impus de normative.

Perioada de garanție

Legislația îi apără în primul rând pe cei care au obținut o autorizație de construire, ceea ce este firesc. În linii mari, au nevoie de autorizație lucrările care implică structura de rezistență a construcției și siguranța celor care o utilizează. Nu sunt incluse aici finisajele și reparațiile, cu excepția cazului în care este vorba despre clădiri monument istoric sau din zone protejate, supuse unui alt regim legislativ. Atât prin Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, cât și prin Regulamentul de recepție a lucrărilor de construcții și a instalațiilor aferente acestora, ajuns în forma finală prin HG 343/2017, lucrările care au primit autorizație de construire beneficiază de o perioadă minimă de garanție, care este cuprinsă între Recepția la terminarea lucrărilor și Recepția finală, timp în care beneficiarul are posibilitatea de a urmări comportamentul în timp al construcției și a identifica eventualele vicii ascunse, urmare a unei execuții necorespunzătoare, solicitând executantului remedierea problemelor. Această perioadă depinde de clasa de importanță a construcției, după cum urmează:

• 5 ani pentru construcțiile încadrate în categoriile de importanță A și B – în general, lucrări publice de anvergură, precum șosele, căi ferate, poduri, baraje etc.;
• 3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C – clădiri cu mai mult de două niveluri sau clădiri industriale;
• 1 an pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță D – case cu regim de înălțime de maximum P+E, anexe gospodărești, construcții provizorii.

După cum se observă, blocurile de locuințe intră la categoria C, iar casele cu parter sau parter și etaj la categoria D; există tentația ca unele clădiri multietajate din categoria C să fie înscrise la categoria D, pentru a oferi o garanție de un an (cel mai simplu prin declararea mansardei ca simplu pod nelocuit) – de aceea, trebuie să fim foarte atenți la semnarea contractelor. Inclusiv finisajele sunt garantate pe o perioadă de timp similară întregii construcții.

Acestea sunte condițiile minime, deci, teoretic, executantul poate oferi garanție pe o perioadă mai îndelungată, ceea ce se întâmplă însă foarte rar; mai degrabă se încheie contracte de mentenanță, cu costurile suplimentare aferente. Când se încheie perioada de garanție conform regulilor de mai sus, în următoarele 10 zile trebuie să se facă recepția finală, în condițiile prevăzute de legislație, adică întrunind o comisie formată din un reprezentant al proprietarului, unul al investitorului (când este cazul), specialiști autorizați angajați de beneficiar, proiectantul și cei care au realizat lucrarea. Spre deosebire de recepția la terminarea lucrărilor, nu mai este necesară prezența reprezentanților autorităților, în schimb procesul verbal încheiat este transmis și Inspectoratului de Stat în construcții și autorității care a emis Autorizația de construire. Dacă se constată deficiențe provenite de la calitatea necorespunzătoare a lucrărilor, acestea vor fi rezolvate în cel mult 90 de zile iar perioada de garanție se va prelungi cu perioada remedierii defectelor. Aceasta în condițiile în care imobilul a fost utilizat conform destinației și nu a fost afectat de vreun eveniment neplăcut (inindație, incendiu etc.).

Întreruperile sunt și ele însoțite de procese verbale; în general, este extrem de important ca aceste etape să fie susținute de documente, deoarece în lipsa lor este dificil ca păgubitul să își poată susține drepturile în instanță. Legislația din 2017 referitoare la modul de desfășurare a recepției finale a încercat ca, prin anumite prevederi, firmele de construcții să fie responsabilizate pentru respectarea calității lucrărilor, având competențe tehnico-profesionale ridicate. De asemenea, s-a urmărit ca investitorii/dezvoltatorii să nu poată da în folosință clădirile construite fără această recepție finală și fără cartea tehnică, amenzile fiind destul de mari (între 20.000 și 40.000 de lei).

Mai trebuie spus că vicile ascunse, apărute din cauza unor deficiențe de proiectare, execuție sau calitate a materialelor, rămân în responsabilitatea celor care au asigurat serviciile respective pe o perioadă de până la 10 ani, iar dacă este vorba despre structura de rezistență, pe întreaga durată de viață a construcției (bineînțeles, dacă există suspiciuni că nu a fost respectată legislația în vigoare la data construirii).