Planuiti mutarea intr-un ansamblu rezidential cu blocuri noi. De principiu, vreti sa cumparati un apartament acolo. Sau poate sa-l inchiriati. Ce poate fi mai atragator de atat? Veti deveni stapanii unui apartament la cheie, cu finisaje moderne, care beneficiaza si de o scara curata, de lifturi functionale, de servicii de paza si salubritate puse la punct, de locuri de parcare si (posibil) de spatii verzi sau locuri de joaca prin zona... Un adevarat vis. Dar ce sanse aveti ca totul sa ramana la fel de frumos si in realitate? Si cat va costa, de fapt, un astfel de vis?
Cladiri noi, cheltuieli noi: preturile sunt adaptate la cerintele actuale ale pietei
(sursa foto: www.armazi.ge)
Ce anume va ofera ansamblul rezidential sau blocul nou la care va ganditi stiti deja: spatiu suficient, design modern, diverse facilitati - acestea au fost descrise din plin in pliantul promotional, pe internet sau v-au fost prezentate de catre un agent in momentul in care ati inceput sa faceti primele prospectari de piata. Dar ce anume aveti de platit pentru aceasta oferta? Lucrurile la care e mai dificil sa va ganditi din timp sau intrebarile pe care nu vi le puneti inca legat de viitoarea locatie sunt legate si de alte aspecte, la fel de importante, insa, pentru bunastarea si confortul de care va veti bucura ulterior. In afara de banii pe care ii platiti pentru apartament, fie ca e vorba de cumpararea lui sau de chirie, v-ati gandit la ce cheltuieli de intretinere veti ajunge lunar de acum inainte? Sunt acestea legate numai de facturi la gaze, electricitate, apa si salubritate sau mai trebuie luate in calcul si altele? Si, in plus, ce se va intampla daca blocul nu va fi vandut in totalitate? Se vor imparti cheltuielile de la 40 de apartamente la cele 10 familii care locuiesc la un moment dat in bloc? Sau care este sistemul de administrare al imobilului?
Numarul de locatari conteaza
In actuala economie de piata, ansamblurile rezidentiale cu blocuri noi se confrunta cu o problema delicata: locuirea partiala. Cum cheltuielile cu utilitatile sunt strans legate de numarul de locatari existenti la un moment dat intr-o cladire si de modul de administrare al blocului si spatiilor aferente, sunt des intalnite situatiile in care costurile de intretinere variaza de la o luna la alta sau de la imobil la imobil. Dar pentru ca o cladire noua este, adesea, doar partial locuita (evident, viitorii proprietari sau chiriasi nu se pot muta toti deodata, in masa, imediat ce blocul a fost terminat), de aici deriva o multime de potentiale probleme.
Aparent, cheltuielile cu utilitatile sunt platite de fiecare apartament in parte numai in functie de consum, pe contoare individuale, fie ca este vorba de gaz, apa sau energie electrica. Adevarul este ca toate aceste costuri sunt variabile si lor li se mai adauga cheltuieli care depind foarte mult de o serie de factori, ce se pot grupa in doua mari teme:
1) cheltuielile comune si sistemul de administrare: chiar daca, de pilda, fiecare apartament are propriul contoar de electricitate in casa, exista si cheltuieli comune: energia consumata pentru lifturi, iluminatul scarilor, sistemele de acces in cladire, parcare etc. La fel se intampla cu consumul de gaze pentru incalzirea casei scarilor, cu consumul de apa pentru udarea gradinilor din perimetrul locuit sau pentru curatenie. De regula, aceste cheltuieli comune trebuie administrate si impartite la numarul de locatari. De retinut ca administratorul cladirii poate fi un reprezentant al dezvoltatorului si are statut distinct de asociatia de proprietari.
2) contractele pe care dezvoltatorul le are cu furnizorii de utilitati: una dintre posibilele probleme este genul de contract facut cu furnizorii de resurse. Atat la gaze, cat si la energie electrica sau alte utilitati, tarifele pentru persoane fizice difera de tarifele pentru persoanele juridice, iar cel care incheie contractul cu furnizorii este in prima instanta dezvoltatorul, in calitate de persoana juridica - asadar, el va cumpara gazele si energia la preturi mai mari decat o persoana fizica (din „fericire", la costul minim pentru o persoana juridica). Iar atata timp cat blocul nu este ocupat in intregime (lucru foarte probabil in primii ani de la darea in folosinta), un dezvoltator ramane proprietar in procent majoritar al imobilului. El isi asuma sarcina sa administreze singur retelele de gaz, energie, apa/canalizare, pana ce blocul e locuit in intregime si pana ce poate lasa aceste retele direct in administrarea furnizorilor. O solutie in acest caz este infiintarea in bloc a unei asociatii de proprietari (care se poate infiinta cu un minim de 3 membri). Si aceasta va avea, desigur, statut juridic, dar fiind o asociatie non-profit ea beneficiaza din punct de vedere legal de numeroase facilitati. (Mai multe despre avantajele acesteia sau despre de ce este necesara o asociatie de proprietari puteti citi si pe www.fapr.ro). Chiar daca proprietarii isi asuma contactele directe cu furnizorii, lucru greu de crezut si dificil de facut, in lipsa unei asociatii de proprietari, contractele cu furnizorii de servicii raman simple formalitati, individualizarea acestor servicii putandu-se lovi de diverse probleme de natura juridica. Iar contractul proprietarilor direct cu dezvoltatorul, caruia sa ii revina si administrarea cladirii este, dupa cum s-a vazut deja, generatoare de costuri mai mari.
Spatiul locativ
In cazul unui complex rezidential de blocuri sau in cazul unei zone cu confort sporit, intretinerea spatiilor comune, inclusiv strazile, spatiile verzi, iluminatul public din complex etc. se pot afla in proprietatea dezvoltatorului si nu a proprietarilor (care au doar drept de servitute), nici a primariei. De asemenea, serviciile asigurate pentru acest spatiu locativ (administrator, portar, paznic, femei de serviciu, salubritate), diverse lucrari de reparatii si mentenanta se adauga si ele la costurile generale.
Date fiind toate cele enumerate mai sus, este evident ca nu poate fi chiar atat de ieftin sa locuiesti intr-un imobil nou, iar cu cat acesta este mai atragator, cu atat cheltuielile periodice pentru un spatiu mult visat vor fi mai mari. Costa locuirea intr-un bloc nou mai mult decat cea intr-un bloc vechi? Cu siguranta, dar acest lucru este firesc. Nu blocurile noi sunt „mai scumpe", ci cele vechi sunt ieftine comparativ cu cat ar putea (de fapt, ar trebui) sa coste intretinerea lor actualmente. Costurile periodice la apartamente in astfel de blocuri au ramas mai scazute din pricina unui sistem de gandire la fel de vechi ca si acele blocuri, care a redus la minim cheltuielile cu bunurile comune (gen „scara nu ne apartine, lifturile nu-s ale noastre, cheltuielile cu salariul pentru administrator si femeie de serviciu le reducem la minim si nu dam nici un ban pe alte servicii ori reparatii, pe refacerea fatadei, acoperisului, instalatiilor...). Nici nu e de mirare ca astfel de imobile din perioada comunista intra din ce in ce mai mult in paragina.
Costurile de intretinere implica si spatiile comune
Proiectul pentru ansamblul DreamVillage din Iasi (sursa foto: www.observatorbn.ro)
Intretinerea si curatenia spatiului locativ sunt responsabilitatea proprietarilor in orice bloc, nou sau vechi (sursa foto: hsereo.com)
Totusi, pe de alta parte, nici imobilele noi de apartamente nu sunt cu mult mai favorizate. Conditiile sunt bune cat timp exista un numar suficient de mare de proprietari pentru ca toate cheltuielile lunare sa nu devina prohibitive si atata timp cat sistemul de administrare e functional, iar administratorul si asociatia de proprietari lucreaza in interesul comun. In acest sens, facturile de utilitati pot ajunge chiar la costuri rezonabile si nu sa rivalizeze cu chiria sau rata la banca.
Dar daca un dezvoltator da in folosinta un bloc pornind cu un numar redus de proprietari, orice putere financiara ar avea acestia, si doreste sa administreze ulterior singur imobilul, fara aportul lor, risca sa ii piarda, treptat, pe toti. Iar in conditiile in care deja se discuta la nivel national alinierea preturilor la gaze si energie electrica cu cele internationale (mai ales la consumatorii juridici), problemele pot sa se acutizeze.
De la caz la caz, dezvoltatorul care doar construieste imobile si vinde apartamentele, fara a se mai ocupa de administrare, poate fi mai castigat pe termen lung.
Iar daca vreti sa va mutati intr-un imobil nou si v-ati facut planuri pe termen lung, nu uitati sa prospectati toate detaliile legate de cheltuieli, sa va interesati care este sistemul de administrare al cladirii si chiar sa infiintati o asociatie de proprietari. Desigur, a lasa in grija unui administrator toate responsabilitatile este de departe mult mai confortabil, fara sa implice batai de cap, dar si costurile unei asemenea atitudini, la fel ca in orice alt domeniu al vietii, sunt pe masura. Sunteti pregatiti sa vi le asumati?
Autor: Alina Miron
|
