Desi conditiile de creditare sunt mai aspre, piata imobiliara este optimista
Schimbarea conditiilor de creditare bancare, initiata de BNR si intrata de luna aceasta in vigoare, creeaza o noua dilema pentru piata imobiliara si noi progonoze pentru evolutia valorilor locuintelor. Desi programul Prima Casa nu este afectat, conditiile pentru celelalte genuri de credite se inaspresc. Pe de alta parte, notarii au anuntat la inceputul anului o noua grila de preturi la locuinte, care cresc valoarea acestora cu 5 - 10%. Unde vor duce toate aceste miscari si cum vor evolua lucrurile, reflectate in pretul caselor sau al bunurilor casnice de consum? Daca ne dorim sa achizitionam o casa, este recomandabil sa o facem in acest an?
Peste toate, analistii internationali indica un nou an de austeritate. Grila notarilor nu este definitorie pentru piata imobiliarelor (ea de fapt nu exprima o crestere reala pretului locuintelor, ea doar prevede preturile minime pe baza carora se calculeaza taxele notariale: chiar daca acestea sunt mai mari decat anul trecut, totusi ele nu exprima pretul real al locuintelor de pe piata, ci dimpotriva, unul destul de scazut). Taxele notariale pot afecta, desigur, pretul total pe care il dam pe un imobil, dar in esenta nu are de ce influenta cotele locuintelor. Pentru piata, este mai importanta insa decizia BNR de a inaspri conditiile de creditare, lucru care ca avea, cu siguranta, un singur efect: o cerere mult mai scazuta din partea cumparatorilor cu venituri mici si medii.
Intentia BNR prin modificarea conditiilor de creditare este in principal incurajarea creditelor in lei in detrimentul creditelor in euro. Astfel, BNR a stabilit procentul de 25% din valoarea imobilului avans la creditele in euro (in loc de 20% cat era pana acum) sau de 40% la alte valute, in timp ce la creditele in lei se cere un avans de doar 15%.
Cum va afecta acest lucru piata imobiliara si preturile? Aceasta este in prima instanta greu de prevazut, din simplul motiv ca reactiile de pana acum in fata cererii scazute (la noi in tara) nu sunt ieftinirile ci, adesea, scumpirile.
Analistii imobiliari se contrazic: unii preconizeaza o scadere a preturilor la locuinte, in timp ce altii prevad o usoara crestere si o revenire a valorilor imobiliare, indiferent de cererea de pe piata. Chiar daca initial, in primele luni de la intrarea in vigoare a noilor conditii de creditare a BNR, vor fi mai putini cumparatori de locuinte, respectiv de credite ipotecare, posesorii de proprietati vor tine la randul lor la pret: iar aceasta poate duce cel mult la o incetinirea ritmului achizitiilor.
Una peste alta, a vinde sau a cumpara case sau bunuri imobiliare nu este o decizie care tine numai de pret, ea este afectata de o serie de considerente psihologice (cineva poate avea oricum nevoie de o casa si prefera ca in loc de chirie sa plateasca rate, altcineva, care detine deja destui bani din vanzarea unei proprietati poate decide sa-i pastreze tot sub forma de bunuri imobiliare si sa achizitioneze, neafectat de conditiile de creditare, dezvoltatorii pot gasi noi metode de a-si asigura un cash flow prin inchirirea pentru o perioada determinata a apartamentelor pe care nu vor sa la vanda sub pretul invetitiei etc.) Daca veti vrea sa cumparati un bun imobiliar in acest an... decizia va tine, evident, in mai mare masura de necesitatile personale si mai putin de conditiile de pe piata. Preturile generale nu vor scadea doar pentru ca bancile estimeaza o scadere a creditelor ipotecare: da, va scadea numarul creditelor (poate chiar cu 40%, conform celor mai sumbre previziuni), dar preturile se vor mentine. Daca va numarati printre cei care chiar au nevoie si reusesc sa obtina un credit, cu siguranta va puteti baza pe eligibilitatea pe care ati dovedit-o in fata bancii. Tot ce aveti de facut este sa va ganditi la pozitia personala in contextul economic si la certitudinea veniturilor familiei.
Pe de alta parte, daca faceti parte dintre cei care nu mai pot obtine un credit, cu siguranta nici nu era cazul sa va indatorati: nu este un moment propice investitiilor de anvergura sau indatorarii pe termen lung; anul acesta le va fi favorabil mai degraba celor care chiar au rezerve de bani si vor sa le investeasca in bunuri. Pe de alta parte, cei mai multi analisti prevad ca preturilor chiriilor nu vor suferi modificari in 2012.
Asa cum stiti, anul 2011 a adus o oarecare stabilizare a preturilor locuintelor, iar tendinta se va mentine in urmatoarele luni. Ramane de vazut ce se va intampla in a doua jumatate a anului, cand lucrurile vor fi mai mult influentate de ritmul pietei in lunile de primavara si vara.
